Romanya'da kiralama: uzun dönem mi, kısa dönem (Airbnb) mi?

Romanya'da bir daire satın alan yatırımcının ilk somut kararı, mülkü kime ve nasıl kiralayacağıdır. Uzun dönem kiralama daha az uğraşla öngörülebilir bir nakit akışı üretir; kısa dönem (Airbnb, Booking) kiralama brüt geliri yükseltebilir ama bir işletme kurmayı gerektirir. İkisi arasındaki fark bir hesap tablosundan çok daha fazlasıdır: binanın yapısı, bulunduğu semt, mülkün büyüklüğü, sahibin Romanya'da bulunma sıklığı ve vergi kurgusu sonucu belirler. Bu sayfada iki modeli DL.TURC olarak sahada gördüğümüz haliyle karşılaştırıyor, hangi bölgede hangi modelin daha kalıcı olduğunu anlatıyoruz.

Uzun dönem kiralama: öngörülebilirlik ve düşük operasyon

Uzun dönem kiralama, tipik olarak bir yıl ve üzeri süreli kira sözleşmesiyle kurulur. Yatırımcı açısından en büyük avantajı sadeliktir: bir kiracı, bir sözleşme, aylık bir tahsilat.

Dikkat edilmesi gereken noktalar:

• Kira sözleşmesinin ANAF'a (Romanya vergi idaresi) bildirilmesi ve kira gelirinin beyan edilmesi yükümlülüğü vardır. Beyan takvimi ve oranlar dönem dönem değiştiği için bunu her zaman Romen muhasebecinizle netleştirmenizi öneriyoruz.
• Noter huzurunda düzenlenen veya usulüne uygun şekilde tescil edilen sözleşmeler, tahsilat ve tahliye pratiğinde sahibin elini güçlendirir. Sözleşme metninin özensiz olduğu dosyalarda süreç uzuyor.
• Tahliye, Romanya'da pratikte sözleşme metnine ve delillere dayanır. Depozito tutarı, gecikme faizi, fatura sorumluluğu ve teslim tutanağı (proces-verbal) baştan yazılmalı.
• Kiracı profili gelirin kalitesini belirler. Bükreş'te iki güçlü segment var: üniversite çevresindeki öğrenci talebi ve ofis bölgelerindeki kurumsal kiracılar. Kurumsal kiracı, şirket adına sözleşme yaptığı için genellikle daha düzenli öder ve daha uzun kalır.
• Mobilyalı ve iyi bakımlı daireler, aynı binadaki boş dairelerden daha hızlı kiralanıyor. Romanya'da kiracı beklentisi mobilyalı teslim yönünde.

Uzun dönemde asıl risk boşluk süresi ve kiracı kalitesidir, günlük operasyon değil. Bu nedenle Romanya'da yaşamayan sahipler için varsayılan model uzun dönemdir.

Kısa dönem (Airbnb) kiralama: yüksek brüt, gerçek bir işletme

Bükreş merkez (Eski Şehir çevresi, Universitate, Victoriei), havalimanı ve büyük ofis kampüslerinin yakını, ayrıca Braşov, Sinaia gibi turistik bölgeler kısa dönem talebi üretir. Ancak brüt gelirle net gelir arasındaki fark burada çok büyür.

Hesaba katılması gerekenler:

• Temizlik, çamaşır, karşılama, anahtar teslimi, tüketim malzemeleri ve platform komisyonu. Bunları kendiniz yapmıyorsanız bir yönetim şirketi devreye girer ve gelirin belirgin bir bölümünü alır.
• Mevsimsellik. Yaz ayları, resmi tatiller, konferans ve fuar dönemleri güçlü; kış ortası ve Ağustos sonu bazı bölgelerde zayıf. Yıllık ortalama doluluk, en iyi ayların doluluğuna bakılarak tahmin edilemez.
• Yıpranma. Yüksek devir hızı mobilya, beyaz eşya ve boyayı uzun döneme göre daha hızlı tüketir; yenileme bütçesi ayırmak gerekir.
• Düzenleme riski. Kısa dönem konaklama Avrupa genelinde daha sıkı kayıt, bildirim ve bina bazlı kısıtlama yönünde gidiyor. Romanya'da da turistik konaklama faaliyetine ilişkin idari yükümlülükler var ve zaman içinde değişebilir. Bu, tek başına 5–10 yıllık bir yatırım tezini kısa döneme dayandırmayı riskli kılar.
• Bina yönetimi onayı. Aşağıdaki bölüm bu konuda kritik.

Bina yönetimi: asociație de proprietari faktörü

Romanya'da apartmanlar mülk sahipleri birliği (asociație de proprietari) tarafından yönetilir. Kısa dönem kiralamada bu yapı belirleyici olabilir:

• Genel kurul kararları ve iç yönetmelik, dairelerin turistik konaklama amacıyla kullanımını kısıtlayabilir veya ek koşullar getirebilir.
• Komşu şikâyeti, gürültü ve giriş güvenliği meseleleri kısa dönem faaliyetin en sık sonlanma nedenidir.
• Bazı yeni projelerde yönetim, kısa dönem kiralamayı baştan yasaklamıştır. Satın alma öncesi bu maddenin okunması gerekir.

Biz bir daireyi kısa dönem senaryosu için değerlendirirken bina yönetmeliğini, genel kurul kararlarını ve komşu yapısını satın alma öncesinde inceliyoruz. Tapu ve imar tarafındaki kontroller (ANCPI kayıtları, ipotek ve şerhler, noter dosyası) her iki modelde de aynı titizlikte yapılır.

Şahıs adına mı, Romen şirketi üzerinden mi?

Yabancı bir mülk sahibi Romanya'da kira geliri elde ederken iki temel kurgudan birini seçer:

• Şahıs adına mülkiyet ve şahsi gelir beyanı. Bir veya iki daire için genellikle daha sade; muhasebe yükü düşük.
• Romen şirketi (SRL) üzerinden mülkiyet ve faaliyet. Birden fazla mülk, kısa dönem işletmeciliği, KDV'li işlemler, gider ve amortisman yazımı, ortaklı yapılar ve ileride satış planı varsa daha esnek olabilir; karşılığında düzenli muhasebe, beyan takvimi ve Registrul Comerțului formaliteleri gelir.

Vergi oranı, KDV eşiği ve mikro işletme rejiminin uygulanabilirliği konusunda burada sayı vermiyoruz; bunlar mevzuata bağlı olarak değişir ve mutlaka Romen muhasebeciyle netleştirilmelidir. Doğru soru "hangisi daha az vergi" değil, "beş yıl sonra bu portföyle ne yapmayı planlıyorum" sorusudur; kurgu buna göre kurulur.

Bir noktayı da netleştirelim: Romanya'da mülk satın almak tek başına oturum hakkı vermez. Bizim çalıştığımız iki yol vardır — Romen şirketinde yönetici (administrator) yolu, en az 50.000 euro sermayenin şirkete getirilmesiyle ve istihdam koşulu olmadan; ve yatırımcı yolu, SRL için 100.000 euro, SA için 150.000 euro düzeyinde yatırım, iş planı ve istihdam ile, 500.000 euro ve üzeri yatırımlarda 3 yıllık izin imkânıyla. Süreci burada adım adım anlatmıyoruz; yöntemi biliyoruz ve dosyayı IGI nezdinde biz yürütüyoruz. Ayrıntı için oturum sayfamıza bakabilirsiniz.

Bölge bölge: hangi model nerede daha kalıcı

Sahada gördüğümüz genel eğilimler:

• Bükreş merkez ve Eski Şehir çevresi: kısa dönem talebi en güçlü burada, ama bina yönetimi direnci ve düzenleme riski de en yüksek. Karma strateji (yoğun sezon kısa dönem, kış uzun dönem) bazı dosyalarda çalışıyor.
• Pipera ve kuzey ofis koridoru (Aurel Vlaicu, Barbu Văcărescu): kurumsal kiracı ve expat talebi nedeniyle uzun dönem tercih edilir. İstikrarlı, düşük operasyonlu gelir.
• Berceni ve Sektör 4'ün metro hattı çevresi: giriş fiyatı daha erişilebilir, uzun dönem yerel kiracı talebi derin. Kısa dönem için turistik gerekçe zayıf.
• Üniversite çevreleri (Grozăvești, Regie, Politehnica hattı): öğrenci odaklı uzun dönem, akademik takvime bağlı devir.
• Ilfov (Otopeni, Voluntari, Popești-Leordeni): havalimanı yakınında kısa dönem niş olarak çalışır; geri kalanında aile tipi uzun dönem kiralama daha kalıcı.
• Villa ve müstakil evler: uzun dönem kurumsal kiracı veya diplomatik/expat aile segmentine daha uygun.

Portföy sayfamızda listelediğimiz her mülk için hangi kiralama modelinin gerçekçi olduğunu ayrıca not ediyoruz; aynı fiyat aralığındaki iki daire, bina ve semt nedeniyle tamamen farklı iki iş modeline ait olabilir.

Karar için pratik çerçeve

• Romanya'da yaşamıyor ve bir yönetim ortağınız yoksa uzun dönemle başlayın.
• Mülk merkezi bir konumda, küçük metrekareli ve bina yönetmeliği izin veriyorsa kısa dönem test edilebilir.
• Getiriyi brütle değil, boşluk, yönetim, yenileme ve vergi sonrası netle karşılaştırın.
• Birden fazla mülke çıkma niyetiniz varsa kurguyu (şahıs/şirket) baştan doğru kurun; sonradan taşımak maliyetli olur.
• Kira getirisi kadar çıkış senaryosunu da düşünün: kolay satılan daire, iyi kiralanan daireyle her zaman aynı değildir.

DL.TURC olarak bu kararı yatırımcıyla birlikte alıyoruz: mülk seçiminden önce hedef getiri ve yönetim kapasitesini konuşuyor, tapu ve bina incelemesini yapıyor, noter ve ANCPI süreçlerini yürütüyor, sözleşme ile ANAF bildirimini kuruyor, gerekiyorsa Registrul Comerțului nezdinde şirket yapısını ve muhasebe ekibini devreye alıyoruz. Kiralamada ve yönetimde uzun vadeli iş ortağı olarak kalıyoruz; kiracı bulma, tahsilat takibi, bakım ve yıllık raporlama tek elden yürür. Nihai karar ve onaylar ilgili Romen kurumlarına aittir ve mevzuat ile piyasa koşulları zaman içinde değişir.

Sık sorulan sorular