Romanya'da Ev Almak: Adım Adım Süreç, Masraflar ve Dikkat Edilecekler

Romanya'da konut satın almak, doğru sırayla ilerlendiğinde öngörülebilir bir işlemdir. Zorluk mevzuatın karmaşıklığından değil, alıcının satın alma öncesi incelemeyi atlamasından doğar: tapu kaydının gerçek durumu, kadastro ölçüsünün belge ile uyumu, taşınmaz üzerindeki ipotek veya haciz şerhleri, imar durumu ve binanın teknik geçmişi. Bu sayfada, DL.TURC olarak Bükreş ve Ilfov'da müşterilerimiz adına yürüttüğümüz süreci adım adım anlatıyor, hangi masraf kalemlerinin doğduğunu ve satın alma öncesinde nelere bakılması gerektiğini açıklıyoruz.

Yabancılar Romanya'da ev alabilir mi

Evet. Romanya'da yerleşik olmayan yabancı gerçek kişiler de dahil olmak üzere yabancılar, kendi adlarına konut (daire, müstakil ev, ticari birim) satın alabilir. Uygulamada tek gereken, geçerli pasaport ve Romanya vergi kimlik numarasıdır (NIF); bu numara mali idareden alınır ve tapu tescili ile emlak vergisi kaydı için gereklidir.

Arsa tarafında durum farklıdır. AB dışı vatandaşlar için tarım arazisi ve bazı arsa kategorilerinde kısıtlar bulunduğundan, Türk yatırımcılar arasında en yaygın çözüm, arsanın Romanya'da kurulu bir şirket (genellikle SRL) üzerinden alınmasıdır. Bu yapı hem mülkiyet açısından temiz bir çözüm sunar hem de ileride geliştirme veya satış planlanıyorsa işlemleri kolaylaştırır.

Burada sık karşılaştığımız bir yanlış anlamayı netleştirelim: Romanya'da yalnızca ev satın almak, tek başına oturum hakkı vermez. Oturum konusunda çalıştığımız iki yol vardır; şirket kurucu-yönetici yolu (Romanya şirketine en az 50.000 euro sermaye getirilmesi, istihdam şartı olmadan) ve yatırımcı yolu (SRL için 100.000 euro, SA için 150.000 euro, iş planı ve istihdam ile; 500.000 euro ve üzeri yatırımlarda 3 yıllık izinler). Bu yolların işleyişini ve dosya yönetimini DL.TURC olarak biliyor ve baştan sona yürütüyoruz; ayrıntılar için oturum sayfamıza bakabilirsiniz.

Adım adım satın alma süreci

Süreç dört ana aşamadan oluşur ve her aşamanın kendi kontrol listesi vardır.

1. Seçim ve ön inceleme (due diligence). Fiyat konuşulmadan önce taşınmazın hukuki ve teknik durumu incelenir:

• Tapu kaydının (extras de carte funciară) ANCPI sisteminden güncel olarak alınması ve malikin gerçekten satıcı olduğunun doğrulanması
• Kadastro dosyasının kontrolü: ölçü, kat planı, alan bilgisinin belgeyle uyumu, kadastro numarasının varlığı
• Yük ve şerh kontrolü: ipotek, haciz, intifa hakkı, kira şerhi, dava kaydı, miras uyuşmazlığı
• Enerji performans sertifikası; satıcının bu belgeyi sunması zorunludur
• Binanın sismik risk sınıflandırması, özellikle Bükreş'in merkezi bölgelerindeki eski yapılarda
• Aidat ve fatura borçlarının site yönetiminden yazılı olarak teyidi
• Arsa veya müstakil ev alımında imar durumu, yapı ruhsatı ve iskân (recepție la terminarea lucrărilor) kayıtları

2. Ön sözleşme ve kapora. Taraflar anlaştığında, çoğunlukla noterde ön satış sözleşmesi (antecontract de vânzare-cumpărare) imzalanır ve kapora ödenir. Bu sözleşme fiyatı, ödeme takvimini, teslim tarihini, tarafların yükümlülüklerini ve cayma halinde kaporanın akıbetini belirler. Kapora oranı pazarlığa bağlıdır; sabit bir kural yoktur. Bu aşamada koruyucu maddelerin doğru yazılması, sürecin en kritik noktasıdır. Kredi kullanılacaksa banka onayına bağlı bir şart, inşaat halindeki projelerde ise teslim gecikmesine ilişkin yaptırım maddesi eklenmesini öneriyoruz.

3. Noter huzurunda satış sözleşmesi. Romanya'da taşınmaz satışı, geçerli olması için noter tarafından düzenlenmelidir. Noter, tapu kaydını imza anında yeniden sorgular, kimlikleri ve vekâletleri doğrular, satıcının vergi borcu olmadığına dair belgeyi ister ve sözleşmeyi resmî senet olarak düzenler. Romence bilmiyorsanız yeminli tercüman bulunması zorunludur. Türkiye'den gelemeyecek alıcılar için, usulüne uygun düzenlenmiş vekâletname ile temsil mümkündür.

4. Tapu tescili. Noter, satış senedini ANCPI nezdindeki tapu siciline tescil için gönderir. Tescil tamamlandığında mülkiyet resmen alıcı adına kayıtlıdır ve güncel tapu özeti alınabilir. Ardından taşınmaz, bağlı olduğu belediyede emlak vergisi kaydı için beyan edilir; elektrik, gaz, su ve site yönetimi sözleşmeleri alıcı adına devredilir.

Masraflar: hangi kalemler doğar

Satış bedelinin dışında oluşan başlıca kalemler şunlardır. Oranlar ve tutarlar taşınmazın değerine, tipine ve güncel mevzuata göre değiştiği için burada sabit rakam vermiyoruz; her dosyada işlem öncesinde kalem kalem yazılı hesap sunuyoruz.

• Noter ücreti: satış bedeli üzerinden kademeli olarak hesaplanır, ayrıca KDV eklenir
• Tapu tescil harcı: genellikle noter tarafından tahsil edilip ANCPI'ye yatırılır
• Kadastro işlemleri: belge eksikse veya güncelleme gerekiyorsa ayrı ücret doğar
• Emlak vergisi: yıllık olarak taşınmazın bulunduğu belediyeye ödenir, oran belediyeye ve taşınmaz türüne göre değişir
• Emlakçı komisyonu: piyasada standart bir oran yoktur, sözleşmeye bağlıdır
• Avukat ve danışmanlık ücretleri, yeminli tercüme masrafları
• Kredi kullanılacaksa banka dosya masrafı, ekspertiz ve sigorta
• Konut sigortası: Romanya'da zorunlu afet sigortası (PAD) ayrıca yaptırılır

Yeni projelerden alımlarda satış bedeline KDV dahil olabilir veya ayrıca uygulanabilir; belirli koşulları sağlayan konutlarda indirimli oran söz konusu olabilir. Bu nedenle ilan fiyatının KDV dahil mi hariç mi olduğunu her zaman yazılı olarak teyit ediyoruz.

Bükreş ve Ilfov'da konum seçimi

Aynı bütçe, Bükreş'in farklı sektörlerinde çok farklı ürünler verir. Kısaca:

• Sector 1: merkezi ve kuzey aksı; prestijli, likiditesi yüksek, metrekare fiyatları en üst bantta
• Sector 2 ve 3: geniş konut stoğu, güçlü metro bağlantısı; hem oturum hem kiralama için dengeli
• Sector 4: Berceni ve çevresi metro hattı sayesinde erişimi iyi, giriş bütçeleri daha ulaşılabilir
• Sector 5 ve 6: mikro-konumlar arasında büyük farklar var; sokak bazında inceleme şart
• Ilfov: Voluntari, Pipera ve Popești-Leordeni gibi çevre yerleşimlerde yeni proje arzı yoğun; burada trafik, okul, altyapı ve belediye hizmetleri kadar, projenin ruhsat ve iskân durumu da belirleyicidir

Pipera ve Popești-Leordeni gibi hızlı büyüyen bölgelerde, imar iznine uygun olmayan veya iskânı tamamlanmamış yapılarla karşılaşmak mümkündür. Bu tür dosyalarda kadastro ve imar incelemesi olmadan kapora ödenmesini tavsiye etmiyoruz. Güncel seçkimizi portföy sayfamızda takip edebilir, kiralama getirisi hedefiyle bakıyorsanız ilgili yatırım rehberimizden faydalanabilirsiniz.

Sık karşılaşılan riskler

• Tapuda kayıtlı alan ile fiilî alanın uyuşmaması, kadastro dosyasının hiç açılmamış olması
• İade edilmiş (retrocedat) taşınmazlarda mülkiyet geçmişinin zayıf olması
• Miras yoluyla intikal etmiş taşınmazlarda tüm mirasçıların onayının bulunmaması
• Ön sözleşmenin adi yazılı şekilde, koruyucu madde olmadan imzalanması ve kaporanın kaybedilmesi
• İnşaat halindeki projelerde teslim tarihi ve ceza şartının belirsiz bırakılması
• Eski binalarda sismik risk sınıfının satın alma sonrasında öğrenilmesi
• Ödemenin banka kanalı dışında yapılması; nakit işlem sınırlarına uyulmaması

DL.TURC nasıl çalışır

Bükreş merkezli ekibimizle, taşınmazı seçme aşamasından tapu tesciline kadar süreci sizin adınıza yürütüyoruz: mülkiyet ve tapu kaydı incelemesi, kadastro dosyasının kontrolü, imar ve konum analizi, fiyat ve sözleşme müzakeresi, yerel avukat ve noter koordinasyonu, vergi numarası ile banka hesabı açılışı ve satış sonrası abonelik devirleri. Şirket üzerinden alım veya oturum hedefi varsa, yapıyı en baştan doğru kurmak için ticari ve hukuki tarafı birlikte planlıyoruz. Nihai kararlar ilgili kurumlara (ANCPI, noterlik, Registrul Comerțului, IGI ve belediyeler) aittir ve mevzuat ile koşullar zaman içinde değişebilir; bu sayfa genel bilgilendirme amaçlıdır.

Sık sorulan sorular